Alocarea drepturilor unui apartament. Alocarea dreptului de proprietate asupra unui apartament

Rezervarea unui apartament este permisă pentru orice tiptranzacții: în baza unui contract de investiții sau co-investiții, precum și a unui contract preliminar de vânzare și altele. Atribuirea drepturilor la un apartament este posibilă chiar și cu acordarea de împrumuturi ipotecare. Cumpărătorii pentru acest tip de tranzacție pot fi orice persoană sau organizație.

Acest tip de acord apare cel mai adeseaetapa de construire a unei case noi. Astfel, cedarea drepturilor unui apartament este o tranzacție, ca urmare a faptului că partea inițială (vânzătorul) atribuie celeilalte părți (cumpărătorului) toate drepturile și posibilele obligații pe care le are vânzătorul față de terța parte. Partea terță este, de obicei, dezvoltatorul. Tranzacția devine admisibilă numai în cazul în care nu există nicio clauză din contract care să precizeze că interzicerea cesiunii dreptului de a solicita un apartament.

Această tranzacție în limba juridică se numește cesiune. Persoana care este vânzătorul este numită cedent, iar cumpărătorul este cesionarul.

Cine este interesat de acest lucru?

Cel mai adesea în încheierea unor astfel de contracteinteresați cumpărători obișnuiți, deoarece, uneori, vânzarea de apartamente în casa de interes este deja terminat. Și pur și simplu nu există altă modalitate de ao achiziționa într-un anumit loc.

De ce vânzătorii sunt gata să-și atribuie drepturile? De regulă, motivele sunt diferite, atingem doar câteva.

De ce este vândut apartamentul prin cesiune de drepturi?

Este foarte important să aflăm adevăratul motiva determinat vânzătorul să facă o astfel de tranzacție. Răspunsul la această întrebare depinde în mod direct de cât de riscant va fi o astfel de afacere. De exemplu, vânzarea unui apartament poate să apară datorită faptului că vânzătorul nu poate (sau nu dorește) să plătească costul de metri pătrați dezvoltatorului. În acest caz, este necesar să se determine valoarea datoriilor curente direct de la dezvoltator, precum și termenele de rambursare.

Dar mulți vânzători de astfel rezidentiale neterminateobiectele încearcă să încheie un acord de cesiune în legătură cu anumite circumstanțe de viață. În special, vânzătorul poate primi moștenirea și nu mai are nevoie de locuințe sau primește o ofertă financiară mai favorabilă.

Vederi de bază

În prezent, cele mai frecvente tipuri de sarcini sunt:

• cesiune pe baza unui acord privind participarea la capital;
• cesionarea drepturilor pe baza unui contract preliminar de vânzare.

Unele subtilități juridice

Tranzacția de alocare, bazată peun acord privind participarea la acțiuni poate fi încheiat numai până în momentul semnării documentelor de transfer pentru obiectul tranzacției. În același timp, un apartament poate fi transferat de nenumărate ori.

O nuanță importantă: contractul principal și contractul de cesiune trebuie înregistrate.

La încheierea contractului privind a doua opțiunecumpărătorul primește dreptul legal de a solicita încheierea cu acesta a principalei tranzacții pentru vânzarea și cumpărarea unei proprietăți rezidențiale în viitor. Și, de asemenea, solicită respectarea termenelor și termenelor limită, dar nu are dreptul să ceară transferul de proprietate asupra apartamentului în sine.

Acest lucru se datorează subtilităților juridice.contract preliminar. Potrivit acestuia, vânzătorul și cumpărătorul nu efectuează o tranzacție de cumpărare, ci își asumă doar obligația de ao face în viitor. Într-o situație în care încheierea achiziției și vânzării preliminare încheiate, cumpărătorul tranzacției de cesiune de drepturi nu va avea dreptul să se aștepte să primească un apartament, chiar dacă ar fi plătit întreaga sumă a valorii sale. Returnarea banilor cheltuiți va fi posibilă numai în procesul judiciar.

Cesiunea drepturilor este posibilă de la data semnării contractului de vânzare-cumpărare preliminară până la data semnării de către părți a acordului principal.

Angajarea de credite ipotecare

Transferul drepturilor la un apartament pe ipotecăcreditarea este, de asemenea, un tip destul de comun de tranzacție. În conformitate cu legea actuală, proprietarul (ipotecar) de locuințe are dreptul deplină, în cazul în care acordul ipotecar nu este interzis, de a transfera drepturile lor la apartament la o altă persoană.

Dar, după ce ați decis să încheiați o astfel de afacere, ar trebuiamintiți-vă că transferul drepturilor nu se poate face fără coordonarea cu banca, care acționează în calitate de creditor. În același timp, termenii contractului de cesiune se fac de către bancă însăși și pot fi modificați. Foarte des, creditorul nu salvează condițiile de împrumut pentru noul proprietar al apartamentului.

Achiziționarea unui apartament în baza unui contract de atribuire

Achiziționarea unui apartament cu privire la cesiunea drepturilor este posibilănumai în timpul construcției instalației. Perioada de încheiere a tranzacției este reglementată de 11 articole din Legea federală 214 și prevede că cesiunea drepturilor de revendicare este permisă de la data înregistrării contractului de participare la capital în momentul în care părțile au semnat actul de transfer la proiectul de construcție.

Amintiți-vă că în cazul în care certificatul de acceptare apartamentsemnat, atunci contractul de transfer al dreptului la un apartament nu mai poate fi încheiat. În acest caz, schimbarea dreptului de proprietate poate fi efectuată numai prin încheierea unei înțelegeri privind vânzarea sau cumpărarea unei proprietăți rezidențiale sau prin alte mijloace prevăzute de legislația în vigoare.

Dar atât timp cât actul nu este semnat, deținătorii de acțiuniare dreptul deplin la cesiune. Un punct foarte important: vânzătorul poate încheia acorduri privind transferul drepturilor simultan cu mai mulți potențiali cumpărători. Acest lucru este posibil dacă apartamentul are mai mult de două camere. Astfel de acțiuni ale vânzătorului prin această lege nu sunt interzise.

Principalele puncte ale încheierii contractului

Toate prevederile principale sunt reglementate de Codul Civil al Federației Ruse.

1. Contractul nu poate fi încheiat oral și se face întotdeauna în scris. Vânzătorul are dreptul să încheie o astfel de tranzacție numai dacă nu contravine contractului de bază încheiat anterior cu dezvoltatorul.

Destul de des, dezvoltatorii înșiși includ un elementîn contractul principal, care stipulează în mod clar că, la încheierea unei cesiuni, este necesar să se obțină consimțământul său de a transfera drepturile altor cesionari. Dacă nu există un astfel de element, atunci cumpărătorul trebuie să se asigure că vânzătorul a anunțat (în scris) dezvoltatorului că tranzacția de cesiune pentru obiectul aflat în construcție a fost încheiată. În caz contrar, la finalizarea construcției, locuința poate fi transferată proprietarului anterior.

2. Datorită faptului că acordul privind participarea la acțiuni este supus înregistrării obligatorii, contractul de cesiune trebuie să treacă prin aceeași procedură. În cazul în care acordul privind participarea în acțiuni nu a trecut de înregistrarea de stat, atunci în viitor dezvoltatorul are toate motivele să refuze cesionarul în cerințele sale.

3. După ce contractul a trecut procedura de înregistrare de stat, cumpărătorul își asumă toate drepturile și obligațiile, lista cărora se află în contractul principal. Și poartă toate riscurile posibile.

4. La încheierea tranzacției de transfer, în stadiul de decontare dintre părți, se practică utilizarea celulelor bancare, iar vânzătorul va putea retrage fonduri numai după ce toate documentele necesare sunt reînregistrate.

5. Pe lângă semnăturile celor două părți, dezvoltatorul semnează și documentele. Documentele sunt întotdeauna certificate cu o imprimare albastră care indică faptul că tranzacția este efectuată cu consimțământul dezvoltatorului.

Pachet de documente privind tranzacția

După semnarea acordului de cesiune, cumpărătorul trebuie să aibă la dispoziție următoarele documente:

- contractul principal sau copia legalizată a acestuia, conform căreia cesiunea a fost efectuată;

- documentele care confirmă situația dintre părțile inițiale ale contractului;

- actul de transfer al documentelor de mai sus;

- consimțământul pentru cesiunea de la partea a doua;

- contractul inițial.

Transferul drepturilor la un apartament: taxă de plătit

Potrivit Codului Fiscal (art. 220 alin1), cesiunea este supusă impozitării, care trebuie plătită de investitorul inițial. Suma supusă impozitării este calculată pe baza valorii totale a tranzacției și nu poate fi calculată ca diferența dintre valoarea investiției și mărimea cesiunii.

Destul de des apare o situație cândobligațiile financiare față de stat, cumpărătorul original schimbă umerii persoanei căreia ia fost transferat proprietatea asupra apartamentului. De obicei, părțile sunt de acord să împărtășească în mod egal aceste costuri financiare.

Alocarea revendicării a avut locmulte subtilități. Prin urmare, înainte de semnarea oricăror documente, vă recomandăm să consultați un avocat specializat în tranzacții imobiliare.